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二手房買賣中需要注意的問題。

來源: 尚志房産網 發布時間: 2019-05-29 浏覽次數:230

摘要: 二手房買賣中需要注意的問題。

一、核實房屋狀況
由于信息不對稱及經驗不足,買方有時在各方催促下匆匆看房,交房後指責賣方或中介提供虛假信息,後者則主張買方應對自己的看房行為負責,從而糾紛在所難免。
因此,買方一定要謹慎對待看房行為,至少應核實以下幾個方面:
房屋建築狀況。如房屋坐落、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。
房屋小區狀況。如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、業委會、物業管理等。
房屋權利情況,如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷範圍等等。
上 述情況的核實,有利于買方評估交易的實際成本和風險,如房屋的裝修,有利于評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的,涉及補交土地使用權出讓金;房屋租賃 期未滿的,涉及承租方有權租住至期滿以及優先認購權;房屋仍在抵押期内的,則涉及登記過戶前先行解押的問題;被查封或凍結轉讓的,則在解除之前不得買賣。 隻有充分了解房屋狀況,其後履行合同才能順利無憂。

二、核實房東身份
二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。對買方而言,誰是真正的房東直接關系到與誰簽約、向誰付款、由誰擔責的問題。買賣協議的無效或者合同詐騙案的發生,大多與事先未核實房東身份有直接關系。
核實房東可采用以下方法:
賣方稱有房屋産權證的,則核實産權證,其上登記的權屬人(包括共有人)均為房東。
賣方稱尚未取得産權證的,則核實賣方與開發商(或前手賣家)簽署的房屋買賣合同,該合同的買方是房東。
賣方在婚姻存續期間取得房産,則其配偶同為房東,但已依法分割的除外。
賣方稱代理房東售房的,應核實授權書的範圍、時限及真實性(授權書應公證或由房東當場簽署)。賣方稱代理未成年房東的,須核實賣方與房東監護關系證明。
賣方離異轉讓原共有房屋的,應核離婚協議書或法院判決書的真實及有效性。
賣方轉讓其繼承或受贈房屋的,應核實該繼承或贈與文件的合法性(文件通常要求公證)。
賣方轉讓自購公房的,應核實賣方與單位簽署的購房協議,審查原單位所有權保留的效力。
賣方轉讓其競拍取得房屋的,應審查拍賣